Сопровождение сделок с недвижимостью, землёй

Юридическое бюро «Арбитраж и ЮрУслуги» предлагает следующие услуги частным лицам:

♦ Юридическое сопровождение сделок с объектами недвижимости, сделок с земельными участками
- регистрация прав собственности, возникших на основании договоров (купли-продажи, мены, дарения, залога (ипотеки) и т.д.).
- регистрация договора аренды
- регистрация договора залога
- регистрация объектов незавершённого строительства
- получение документов БТИ
- получение выписки из ЕГРП

♦ Правовая экспертиза объектов недвижимости, прав на земельные участки

♦ Помощь в получении разрешений на строительство

♦ Помощь в разрешении споров о правах на объекты недвижимости

♦ Консультации по вопросам земельных отношений

♦ Приватизация земельных участков

♦ Юридическое сопровождение оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения

♦ Помощь в изменении правового режима земельных участков (категории разрешенного использования)

♦ Помощь в реализации прав в отношении земельных участков незаконно застроенных территорий

♦ Представление интересов при производстве по делам об административных правонарушениях земельного законодательства

♦ Помощь в разрешении земельных споров

Что включено в пакет услуг регистрации сделки:

♦ Проверка юридической «чистоты» сделки с недвижимостью

♦ Консультации в сфере налогообложения и правового обеспечения сделки с недвижимостью

♦ Проверка ликвидности объекта (отсутствие планов города на снос и т.д.)

А ТАКЖЕ:

♦ Внесение изменений в Единый государственный реестр прав.

♦ Согласование перепланировки.

♦ Регистрация прав на помещения, переведенные из жилого фонда в нежилой.

♦ Регистрация прав на объекты незавершенного строительства, некапитальные (временные) сооружения.

 ♦ Правовая экспертиза любых документов.

♦ Устранение имеющихся недостатков в документах и приведение их в соответствие с требованиями действующего законодательства.

♦ Составление проектов договоров (купли-продажи, аренды и т.д.) в соответствии с законодательством РФ. 

Перечень объектов недвижимости:

1) земельные участки ;
2) участки недр ;
3) обособленные водные объекты ;
4) леса ;
5) многолетние насаждения ;
6) здания ;
7) сооружения ;
8) нежилые помещения , в том числе части помещений;
9) жилые дома; жилые дома на дачных участках с правом регистрации проживания в них;
10) части жилых домов;
11) квартиры;
12) части квартир; в том числе состоящие из одной или нескольких комнат;
13) комнаты;
14) дачи, жилые строения на дачных участках без права регистрации проживания в них);
15) садовые дома, жилые строения на садовых участках без права регистрации проживания в них;
16) гаражи;
17) другие строения потребительского значения; в том числе приусадебные хозяйственные постройки; хозяйственные строения и сооружения на садовых и дачных участках;
18) объекты незавершенного строительства;
19) предприятия как имущественные комплексы.

Земля

Совершение сделок, приобретение прав и их государственная регистрация возможны только после кадастрового учета земельного участка независимо от способа его формирования (предоставления, разделения, выделения, слияния и пр.).
В случаях изменения границ, предоставления и изъятия участков, определения границ ограниченных в использовании частей участков в обязательном порядке проводится землеустройство. Перед государственным кадастровым учетом необходимо межевание земельных участков.

Юридическое бюро «Арбитраж и ЮрУслуги» обеспечит сопровождение межевания земельного участка:

- определение границ объекта на местности и их согласование;
- закрепление на местности местоположения границ межевыми знаками и определение их координат или составление иного описания местоположения границ;
- изготовление карты (плана) объекта землеустройства.

По завершении межевых работ Юридическое бюро «Арбитраж и ЮрУслуги» обеспечит сопровождение формирования межевого дела, в которое включаются:

1) пояснительная записка;
2) копия или выписка из решений государственных, муниципальных и местных организаций о предоставлении земельного участка;
3) копии или выписки из документов, на основании которых установлен особый режим использования земель;
4) копия договора о купле-продаже, дарственной, завещания или другого документа (если такие действия осуществлялись);
5) справки о вкрапленных земельных участках;
6) списки координат пунктов опорной межевой сети;
7) списки координат межевых знаков;
8) акт проверки состояния ранее установленных границ земельного участка;
9) технический проект (задание) с рабочим (разбивочным) чертежом;
10) извещения о вызове собственников, владельцев и пользователей размежевываемого и смежных с ним земельных участков для участия в действиях по межеванию земель;
11) доверенности лицам, уполномоченным собственниками, владельцами, пользователями земельных участков, на участие в установлении, согласовании и закреплении на местности границ размежевываемого земельного участка;
12) акт установления и согласования границ земельного участка;
13) акт о сдаче пунктов опорной межевой сети на наблюдение за сохранностью;
14) акт контроля и приемки материалов межевания земель производителем работ;
15) чертеж границ земельного участка;
16) ведомость вычисления площади земельного участка;
17) акт государственного контроля за установлением и сохранностью межевых знаков.

Юридическое бюро «Арбитраж и ЮрУслуги» обеспечит юридическое сопровождение государственного кадастрового учета.

После проведения государственного кадастрового учета Юридическое бюро «Арбитраж и ЮрУслуги» предоставит кадастровую карту (план) участка, которая содержит следующие основные сведения:
1) кадастровый номер;
2) местоположение (адрес);
3) площадь;
4) категорию земель и разрешенное использование земельного участка;
5) описание границ участка и его отдельных частей;
6) экономические характеристики (в том числе размеры платы за землю);
7) качественные характеристики (в том числе показатели состояния плодородия для отдельных категорий земель);
8) наличие объектов недвижимого имущества.

Юридическое бюро «Арбитраж и ЮрУслуги» обеспечит сопровождение технической инвентаризации.

Объекты капитального строительства, подлежащие государственному техническому учету и технической инвентаризации:
- объекты, завершенные строительством и принятые в эксплуатацию;
- самовольно возведенные завершенные строительством объекты (части объектов);
- объекты, не завершенные строительством, в том числе объекты, разрешение на строительство которых не выдавалось;
- бесхозяйные объекты.

Техническая инвентаризация подразделяется на:
- первичную;
- плановую;
- внеплановую.

Первичная инвентаризация необходима для государственного технического учета всех объектов, инвентаризация которых ранее не проводилась. Плановая инвентаризация проводится не реже одного раза в пять лет. Внеплановая инвентаризация проводится:
- при изменении объекта (перепланировка, реконструкция, переоборудование и пр.);
- при совершении сделок с объектом.

По результатам инвентаризации оформляется технический паспорт.

ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ

1. Право собственности и иные вещные права на недвижимость, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. Право на вновь создаваемое (построенное) недвижимое имущество также возникает с момента государственной регистрации.
2. Регистрации подлежат не только права, но также их ограничение (обременение) в случаях, предусмотренных законом. Примерами ограничений права являются арест, залог недвижимости (ипотека), аренда, рента (пожизненное содержание с иждивением), сервитут, доверительное управление.
3. Сделки с землей и иной недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации в случаях, установленных ГК, и признаются заключенными с момента регистрации, если иное не установлено законом.
4. Регистрации подлежит отчуждение имущества, право собственности у приобретателя возникает с момента регистрации права.
5. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК.

Государственная регистрация - единственное доказательство существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.

Юридическое бюро «Арбитраж и ЮрУслуги» обеспечит юридическое сопровождение:

- регистрация прав;
- регистрация ограничений (обременений) прав;
- регистрация сделок.

Государственной регистрации подлежат следующие вещные права на недвижимое имущество:
- право хозяйственного ведения имуществом;
- право оперативного управления имуществом;
- право пожизненного наследуемого владения земельным участком;
- право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;
- частный сервитут.

Итак, граждане могут иметь следующие вещные права на недвижимость:

- право собственности на недвижимость, включая земельные участки;
- право пожизненного наследуемого владения земельным участком;
- право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;
- сервитут (на земельный участок и иную недвижимость);
- право пользования жилым помещением в силу завещательного отказа, пожизненного содержания с иждивением.

Регистрация права осуществляется посредством внесения записи о праве в ЕГРП.
Запись о праве содержит четыре основных элемента:
1) субъект права (правообладатель);
2) объект права (имущество);
3) вид права (собственность или другие вещные права);
4) основание (правоустанавливающий документ).

Проведенная регистрация права удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права . Право считается зарегистрированным и возникает с момента внесения записи в ЕГРП, а не со дня выдачи свидетельства.

Свидетельство повторяет структуру записи о праве, оно содержит:
1) данные о правообладателе (фамилия, имя, отчество, дата рождения, паспортные данные, место жительства физического лица, полное фирменное наименование, место нахождения, реквизиты государственной регистрации юридического лица);
2) описание объекта: назначение (жилой дом, квартира, гараж и пр.), адрес, площадь, этажность (этаж), кадастровый или учетный номер;
3) вид зарегистрированного права (собственность или другое вещное право);
4) основание приобретенного права, т.е. правоустанавливающий документ (например, свидетельство о праве на наследство, договор приватизации жилого помещения, решение суда о признании права, договор купли-продажи, дарения, мены и пр.);
5) ограничения (обременения) зарегистрированного права, зарегистрированные на момент выдачи свидетельства.

В установленных законом случаях регистрировать сделку необходимо для того, чтобы она считалась заключенной. Момент заключения сделки - это момент ее государственной регистрации, а не момент ее подписания или нотариального удостоверения.

Следует отличать регистрацию сделки от регистрации права. Регистрация сделки не подменяет регистрацию перехода права на ее основании!

Регистрация сделки - это необходимое условие заключения договора наряду с требованиями к форме и содержанию договора. Порядок государственной регистрации включает проверку законности сделки (п. 1 ст. 13 Закона о регистрации прав). Юридический результат государственной регистрации сделки - признание ее законности государством и определение момента ее заключения. При этом право собственности на приобретенное имущество возникает с момента регистрации права, а не с момента регистрации сделки.

Государственная регистрация сделок производится посредством внесения записи о сделке в ЕГРП. В отличие от записи о праве, где указывается только правообладатель, запись о сделке указывает обе стороны договора.

Виды:

1. Сделки об отчуждении направлены на передачу недвижимости в собственность. К ним относятся:
а) договоры купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, а также доли в праве общей собственности на указанные объекты недвижимости, в том числе соглашение о приобретении заложенного жилого помещения залогодержателем;
б) договоры мены жилых домов, квартир и их частей , а также доли в праве общей собственности на них;
в) договоры дарения недвижимости (независимо от вида объекта), доли в праве общей собственности на них , в том числе пожертвование;
г) договоры ренты с передачей недвижимости под выплату ренты, в том числе договоры пожизненного содержания с иждивением;
д) договоры аренды с выкупом;
е) договоры продажи предприятия как имущественного комплекса.

При совершении сделок об отчуждении недвижимости производятся два регистрационных действия: регистрация самой сделки (удостоверяется штампом на договоре) и регистрация права собственности приобретателя, покупателя, меняющегося, одаряемого, плательщика ренты (удостоверяется свидетельством о регистрации права).

2. Сделки без отчуждения направлены, как правило, на передачу недвижимости в пользование или в залог и тем самым порождают не прекращение, а ограничение (обременение) права. К ним относятся:
а) договоры аренды:
- зданий, сооружений, нежилых помещений, земельных участков, участков лесного фонда на срок не менее 1 года, а также аренды на неопределенный срок;
- предприятий как имущественных комплексов;
- договоры субаренды, к которым применимы вышеуказанные правила о договорах аренды;
б) договоры безвозмездного пользования участком лесного фонда
в) договоры о залоге недвижимости (об ипотеке), в том числе залог права аренды недвижимости;
г) договоры концессии участков лесного фонда
д) договоры участия в долевом строительстве. Данный вид договора не является сделкой с недвижимостью, поскольку на момент заключения объект долевого строительства как объект недвижимости отсутствует. Договор участия в долевом строительстве обременяет право собственности (или аренды) застройщика на земельный участок ипотекой в пользу заключивших договор участников строительства либо банка, предоставившего кредит на строительство до привлечения первого участника. Поэтому договор подлежит регистрации в разделе ЕГРП, открытом на предоставленный для строительства земельный участок.
При заключении этих договоров производится одно регистрационное действие - регистрация сделки (удостоверяется штампом на договоре).
Подчеркнем, что залог - сделка без отчуждения. Передача имущества в залог не влечет прекращения права собственности. Если должник не исполнил обязательства, обеспеченного залогом, заложенное им имущество может перейти к залогодержателю только на основании новой сделки, например соглашения о приобретении заложенного жилого помещения, но не на основании договора о залоге.

3. Дополнительные (акцессорные) сделки - это сделки, заключенные для изменения правоотношений по зарегистрированным сделкам:
а) уступка требования по зарегистрированной сделке, в том числе по договору участия в долевом строительстве;
б) перевод долга по зарегистрированной сделке ;
в) соглашение об изменении зарегистрированного договора, в том числе договора участия в долевом строительстве;
г) отказ одаряемого принять дар (возможен только до передачи дара или по договору дарения в будущем).

4. Смешанные договоры. В силу принципа свободы договора стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, как предусмотренных, так и не предусмотренных законом. В случае заключения смешанного договора, содержащего элементы предусмотренного законом договора, императивные нормы о данном договоре являются обязательными для сторон. Если договор содержит в себе элементы сделки, подлежащей государственной регистрации, то он в целом также подлежит государственной регистрации.
По указанным причинам подлежат государственной регистрации договоры перенайма - передачи прав и обязанностей по договору аренды, содержащие элементы уступки права требования и перевода долга.

Юридическое бюро «Арбитраж и ЮрУслуги» осуществляет сопровождение государственной регистрации сделок:

- подготовка документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям Закона,
- правовая экспертиза документов и предварительная проверка перспективы законности сделки;
- установление отсутствия противоречий между заявленными правами и зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
- право- и дееспособность сторон;
- наличие необходимых полномочий представителей сторон сделки;
- соблюдение формы договора, установленной законом или соглашением сторон;
- наличие установленных законом или соглашением сторон существенных условий;
- принадлежность имущества лицу, распоряжающемуся недвижимостью, или полномочия по распоряжению недвижимостью лицами, не являющимися владельцами имущества;
- соблюдение прав участников сделки и третьих лиц, не участвующих в сделке, а также публично-правовых интересов в установленных законом случаях;
- отсутствие ограничений (обременений) прав лица, распоряжающегося недвижимостью, а в случае их наличия - указание этих условий в договоре.

Срок государственной регистрации прав и сделок - не позднее 1 месяца со дня подачи заявления и необходимых документов, для регистрации залога (ипотеки) - также месячный срок

Документы, которые первично необходимо предоставить Бюро (необходимые для государственной регистрации):

1) документы, удостоверяющие личность заявителей;
2) документы, подтверждающие полномочия представителей правообладателей и участников сделок;
3) кадастровый план земельного участка и (или) план объекта недвижимости;
4) договор
5) иные необходимые для регистрации дополнительные документы в случаях, установленных законодательством РФ.