покупка квартиры, дома

Никогда не стоит сбрасывать со счетов возможность недобросовестных либо мошеннических действий со стороны посредников и иных участников сделки. Таким образом, продавцу или покупателю жилья, прежде чем заключать договор купли-продажи, следует защитить свои интересы.  Юридическое бюро «Арбитраж и ЮрУслуги» поможет Вам в этом!

 Юридическое бюро «Арбитраж и ЮрУслуги» предлагает следующие услуги частным лицам:

Юридическое сопровождение сделок с объектами недвижимости, сделок с земельными участками
- регистрация прав собственности, возникших на основании договоров (купли-продажи, мены, дарения, залога (ипотеки) и т.д.).
- регистрация договора аренды
- регистрация договора залога
- регистрация объектов незавершённого строительства
- получение документов БТИ 
- получение выписки из ЕГРП                                                                                                                                                                    Правовая экспертиза объектов недвижимости, прав на земельные участки
Помощь в получении разрешений на строительство
Помощь в разрешении споров о правах на объекты недвижимости
♦  Консультации по вопросам земельных отношений
Приватизация земельных участков
♦  Юридическое сопровождение оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения
♦  Помощь в изменении правового режима земельных участков (категории разрешенного использования)
Помощь в реализации прав в отношении земельных участков незаконно застроенных территорий
♦  Представление интересов при производстве по делам об административных правонарушениях земельного законодательства
Помощь в разрешении земельных споров


Что включено в пакет услуг регистрации сделки:

Проверка юридической «чистоты» сделки с недвижимостью
♦  Консультации в сфере налогообложения и правового обеспечения сделки с недвижимостью
♦  Проверка ликвидности объекта (отсутствие планов города на снос и т.д.)
А ТАКЖЕ:
♦  Внесение изменений в Единый государственный реестр прав.
♦  Согласование перепланировки.
♦  Регистрация прав на помещения, переведенные из жилого фонда в нежилой.
♦  Регистрация прав на объекты незавершенного строительства, некапитальные (временные) сооружения.
♦  Правовая экспертиза любых документов.
Устранение имеющихся недостатков в документах и приведение их в соответствие с требованиями действующего законодательства.
♦  Составление проектов договоров (купли-продажи, аренды и т.д.) в соответствии с законодательством РФ. 

 

Документы, которые первично необходимо предоставить Бюро (необходимые для государственной регистрации):

1) документы, удостоверяющие личность заявителей;
2) документы, подтверждающие полномочия представителей правообладателей и участников сделок;
3) план объекта недвижимости;
4) договор
5) иные необходимые для регистрации дополнительные документы в случаях, установленных законодательством РФ.

 Обозначим некоторые рекомендуемые действия, которые следует совершить покупателю перед заключением договора купли-продажи жилья.

1. Право собственности продавца на продаваемое жилье должно подтверждаться свидетельством о государственной регистрации права по установленной форме, выданным соответствующим территориальным подразделением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) (ранее - Управление Федеральной регистрационной службы).
Первое, что следует сделать покупателю до начала переговоров с продавцом по вопросу продажи жилья, - запросить данное свидетельство.

При этом покупателю следует учитывать следующее:
а) в случае если жилое помещение находится в общей совместной собственности двух или более лиц, в свидетельстве о государственной регистрации права указываются все правообладатели и свидетельство выдается в единственном экземпляре для всех правообладателей;
б) в случае если жилое помещение находится в общей долевой собственности двух или более лиц, в свидетельстве о государственной регистрации права указываются все правообладатели, а свидетельство выдается каждому из сособственников. Сведения об иных участниках долевой собственности указываются на оборотной стороне свидетельства и содержат фамилии, имена, отчества участников долевой собственности, а также размер их доли в праве.
Единственное исключение из данного правила (наличие у продавца свидетельства о государственной регистрации права) - ситуация, когда право на объект недвижимого имущества (жилье) возникло у продавца до введения в действие Закона N 122-ФЗ (т.е. до 31 января 1998 г.). Соответственно, данное право продавца не было зафиксировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП); свидетельства о праве, оформленные в соответствии с Законом N 122-ФЗ, у продавца отсутствуют. Однако в данном случае продавец должен располагать документами, подтверждающими право на объект недвижимого имущества, выданными в порядке, действовавшем на момент возникновения данного права (например: акт органа местного самоуправления, нотариально удостоверенный договор, договор на приватизацию и т.д.). Такие документы являются достаточными для подтверждения права собственности продавца на продаваемое жилье.
2. До момента подписания договора купли-продажи жилого помещения и передачи продавцу денег покупателю следует запросить выписку из Единого государственного реестра прав на данное жилое помещение. Указанную выписку может получить любое лицо в территориальном подразделении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Для этого достаточно иметь удостоверение личности и документ, подтверждающий оплату государственной пошлины (для физических лиц в размере 100 рублей).
Непосредственно в подразделении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии оформляется соответствующее заявление на предоставление выписки.
Выписка предоставляется в течение пяти рабочих дней (в подразделениях Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, оснащенных электронными носителями ведения Единого государственного реестра прав, - в течение одного рабочего дня).
Выписка подписывается государственным регистратором с указанием его фамилии и инициалов, скрепляется печатью соответствующего подразделения Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.
Выписка на жилое помещение имеет огромное информационное значение. В данной выписке фиксируется вся история жилого помещения:
а) описание объекта недвижимости (жилого помещения);
б) сведения о зарегистрированных правах на жилое помещение;
в) сведения об ограничениях (обременениях) прав на жилое помещение;
г) сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного жилого помещения.
Так, например, при помощи выписки из Единого государственного реестра прав можно выявить следующие нежелательные для покупателя юридические дефекты жилого помещения:
- установленные в отношении данного жилого помещения ипотека, доверительное управление, аренда;
- наложенный уполномоченными органами арест в отношении жилого помещения;
- информация об имеющихся на момент предоставления выписки различных судебных спорах и разбирательствах в отношении жилого помещения;
- поданные заявления о регистрации сделок и перехода права собственности в отношении данного жилого помещения (т.е. находящиеся на момент предоставления выписки в стадии регистрации).
3. Перед совершением сделки купли-продажи покупателю необходимо удостовериться, что приобретаемое жилье свободно от любых прав третьих лиц; в жилом помещении отсутствуют зарегистрированные (прописанные) лица. Данные обстоятельства могут подтверждаться следующими документами:
- справкой о лицах, имеющих право пользования жилым помещением, заверенной должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства (в настоящее время это должностные лица соответствующего территориального органа Федеральной миграционной службы);
- выпиской из домовой книги;
- справкой жилищно-эксплуатационной организации (ТСЖ, ЖСК, ДЕЗ, ЖЭУ и т.д.) о лицах, проживающих в жилом помещении.

 

Юридическое бюро «Арбитраж и ЮрУслуги» обеспечит сопровождение технической инвентаризации.

Объекты капитального строительства, подлежащие государственному техническому учету и технической инвентаризации:
- объекты, завершенные строительством и принятые в эксплуатацию;
- самовольно возведенные завершенные строительством объекты (части объектов);
- объекты, не завершенные строительством, в том числе объекты, разрешение на строительство которых не выдавалось;
- бесхозяйные объекты.

Техническая инвентаризация подразделяется на:
- первичную;
- плановую;
- внеплановую.

Первичная инвентаризация необходима для государственного технического учета всех объектов, инвентаризация которых ранее не проводилась. Плановая инвентаризация проводится не реже одного раза в пять лет. Внеплановая инвентаризация проводится:
- при изменении объекта (перепланировка, реконструкция, переоборудование и пр.);
- при совершении сделок с объектом.

По результатам инвентаризации оформляется технический паспорт.

ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ

1. Право собственности и иные вещные права на недвижимость, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. Право на вновь создаваемое (построенное) недвижимое имущество также возникает с момента государственной регистрации.
2. Регистрации подлежат не только права, но также их ограничение (обременение) в случаях, предусмотренных законом. Примерами ограничений права являются арест, залог недвижимости (ипотека), аренда, рента (пожизненное содержание с иждивением), сервитут, доверительное управление.
3. Регистрации подлежит отчуждение имущества, право собственности у приобретателя возникает с момента регистрации права.
5. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК.

Государственная регистрация - единственное доказательство существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.

Юридическое бюро «Арбитраж и ЮрУслуги» обеспечит юридическое сопровождение:

- регистрация прав;
- регистрация ограничений (обременений) прав;
- регистрация сделок.

Государственной регистрации подлежат следующие вещные права на недвижимое имущество:
- право хозяйственного ведения имуществом;
- право оперативного управления имуществом;
- право пожизненного наследуемого владения земельным участком;
- право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;
- частный сервитут.

Итак, граждане могут иметь следующие вещные права на недвижимость:

- право собственности на недвижимость, включая земельные участки;
- право пожизненного наследуемого владения земельным участком;
- право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;
- сервитут (на земельный участок и иную недвижимость);
- право пользования жилым помещением в силу завещательного отказа, пожизненного содержания с иждивением.


Регистрация права осуществляется посредством внесения записи о праве в ЕГРП.
Запись о праве содержит четыре основных элемента:
1) субъект права (правообладатель);
2) объект права (имущество);
3) вид права (собственность или другие вещные права);
4) основание (правоустанавливающий документ).


Проведенная регистрация права удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права . Право считается зарегистрированным и возникает с момента внесения записи в ЕГРП, а не со дня выдачи свидетельства.

Свидетельство повторяет структуру записи о праве, оно содержит:
1) данные о правообладателе (фамилия, имя, отчество, дата рождения, паспортные данные, место жительства физического лица, полное фирменное наименование, место нахождения, реквизиты государственной регистрации юридического лица);
2) описание объекта: назначение (жилой дом, квартира, гараж и пр.), адрес, площадь, этажность (этаж), кадастровый или учетный номер;
3) вид зарегистрированного права (собственность или другое вещное право);
4) основание приобретенного права, т.е. правоустанавливающий документ (например, свидетельство о праве на наследство, договор приватизации жилого помещения, решение суда о признании права, договор купли-продажи, дарения, мены и пр.);
5) ограничения (обременения) зарегистрированного права, зарегистрированные на момент выдачи свидетельства.



В установленных законом случаях регистрировать сделку необходимо для того, чтобы она считалась заключенной. Момент заключения сделки - это момент ее государственной регистрации, а не момент ее подписания или нотариального удостоверения.

Следует отличать регистрацию сделки от регистрации права. Регистрация сделки не подменяет регистрацию перехода права на ее основании!

Юридическое бюро «Арбитраж и ЮрУслуги» осуществляет сопровождение государственной регистрации сделки:

- подготовка документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям Закона,
- правовая экспертиза документов и предварительная проверка перспективы законности сделки;
- установление отсутствия противоречий между заявленными правами и зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
- право- и дееспособность сторон;
- наличие необходимых полномочий представителей сторон сделки;
- соблюдение формы договора, установленной законом или соглашением сторон;
- наличие установленных законом или соглашением сторон существенных условий;
- принадлежность имущества лицу, распоряжающемуся недвижимостью, или полномочия по распоряжению недвижимостью лицами, не являющимися владельцами имущества;
- соблюдение прав участников сделки и третьих лиц, не участвующих в сделке, а также публично-правовых интересов в установленных законом случаях;
- отсутствие ограничений (обременений) прав лица, распоряжающегося недвижимостью, а в случае их наличия - указание этих условий в договоре.

 

Срок государственной регистрации прав и сделок - не позднее 1 месяца со дня подачи заявления и необходимых документов, для регистрации залога (ипотеки) - также месячный срок